Vastgoed is in Nederland al decennialang een gangbare beleggingscategorie, naast aandelen en obligaties. Toch roept investeren in vastgoed vragen op bij beleggers die deze vorm overwegen: wat houdt het precies in, welke vormen bestaan er, en welke risico’s en zekerheden horen erbij? Dit artikel behandelt de belangrijkste punten, van direct eigenaarschap tot vastgoedfinanciering als indirecte route.
Wat betekent investeren in vastgoed?
Investeren in vastgoed houdt in dat u geld inlegt met als doel rendement te behalen uit onroerend goed. Dat rendement komt uit twee bronnen: direct inkomen in de vorm van huur, en waardegroei wanneer het vastgoed in waarde stijgt.
Beleggers kunnen op twee manieren in vastgoed beleggen. Bij directe beleggingen koopt u zelf vastgoed, bijvoorbeeld een appartement of bedrijfsruimte. Verhuur is daarbij een veelvoorkomende toepassing.
Bij indirecte beleggingen legt u geld in via een vastgoedfonds. Het beheer en de zekerheden liggen dan bij een professionele partij. U heeft als belegger een vordering of recht, geen direct fysiek bezit.
De voordelen van vastgoed als beleggingsvorm
Bij directe beleggingen bezit u het onroerend goed zelf: een fysiek bezit, verbonden aan een concreet gebouw op een locatie. Voor veel beleggers geeft dat houvast: de waarde is tastbaar, in plaats van abstract.
Enkele eigenschappen die vastgoed voor beleggers aantrekkelijk maken:
• Periodiek inkomen: verhuurd vastgoed levert huurinkomen op, dat een regelmatige inkomstenstroom vormt.
• Spreiding: vastgoed beweegt over het algemeen niet synchroon met de aandelenmarkt of de markt voor vastrentende waarden, waardoor het een aanvulling vormt binnen een gespreide portefeuille.
• Tastbaarheid: het onderpand van de belegging is een fysiek object met een eigen intrinsieke waarde, de waarde die het object zelfstandig vertegenwoordigt, los van eventuele financiering erop.
• Mogelijke waardegroei: op de langere termijn kan de waarde van vastgoed toenemen.
Voor beleggers die een alternatief voor spaarrente zoeken, biedt vastgoed een reëel alternatief: het rendement ligt doorgaans hoger dan dat van een spaarrekening, tegenover een ander risicoprofiel.
Risico’s bij vastgoed en vastgoedfinanciering
Zoals bij elke belegging gelden ook hier risico’s, en die verschillen per vorm. Bij directe beleggingen in vastgoed spelen waardedaling en leegstand een rol. De waarde van vastgoed kan zowel stijgen als dalen, afhankelijk van rente, economische omstandigheden en de lokale markt. Zonder huurder vallen bovendien de huurinkomsten weg, terwijl de vaste lasten doorlopen.
Vastgoed is daarnaast minder liquide dan bijvoorbeeld aandelen. De verkoop kost tijd, waardoor u niet altijd op korte termijn bij uw geld kunt. Direct vastgoed vraagt tot slot om actief beheer, met kosten voor onderhoud, verzekering en beheer die het nettorendement drukken.
Bij vastgoedfinanciering liggen de risico’s anders. Het rendement hangt af van de kredietwaardigheid van de partij die de financiering aangaat. Kan deze niet aan de renteverplichtingen voldoen, dan komt het rendement onder druk.
Bij een fondsstructuur hangt de verhandelbaarheid van uw inleg bovendien af van het open-end of closed-end karakter van het fonds. Bij een open-end fonds kunt u op vaste momenten in- en uitstappen. Bij een closed-end fonds ligt uw inleg vast voor de looptijd. Een helder beeld van deze risico’s, per vorm, is nodig om een gefundeerde keuze te maken.
Vastgoedfinanciering als indirecte route
Naast het kopen van vastgoed bestaat er een indirecte vorm waarbij beleggers vastgoed financieren in plaats van het te bezitten. Bij vastgoedfinanciering verstrekt een fonds een lening aan de eigenaar van vastgoed, met dat vastgoed als onderpand. De belegger participeert in het fonds en ontvangt in ruil daarvoor rente over het ingelegde bedrag, maar er is ook een mogelijkheid om direct vastgoed te financieren.
Omdat het rendement uit deze rente komt en niet uit eigenaarschap, profiteert de belegger niet mee van een eventuele waardestijging van het onderliggende vastgoed. Dat voordeel hoort bij direct eigenaarschap.
Bij een vastgoedfinancieringsfonds ligt het praktische beheer niet bij de belegger: de financiering en het beheer van het fonds worden door een professionele partij uitgevoerd. De zekerheid zit in dit geval in een recht van hypotheek op het onderpand. Dit is het recht waarmee de geldverstrekker het onderpand kan uitwinnen als de lener niet aan zijn verplichtingen voldoet.
Bij de beoordeling van deze zekerheid wordt gekeken naar de loan-to-value (LTV), de verhouding tussen de lening en de waarde van het vastgoed. Een lagere loan-to-value betekent een grotere dekking. Dit is een gunstiger verhouding tussen de waarde van het onderpand en de hoogte van de financiering, wat de zekerheid voor de geldverstrekker vergroot.
Sheldon Invest: toegang tot meerdere vastgoedproposities
Binnen dit landschap is Sheldon Invest actief als beleggingsonderneming. Sheldon Invest beschikt over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) als beleggingsonderneming (artikel 2:96 Wft) en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB).
In die hoedanigheid treedt de organisatie op als plaatsingsagent voor meerdere fondsen op het gebied van vastgoed en vastgoedfinanciering. Plaatsingsagent wil zeggen dat Sheldon Invest de participaties namens de fondsen aanbiedt aan beleggers. Tot de fondsen behoren het Vastgoed Financiering Fonds, het 1e Hypotheek Fonds en het Zilver Wonen Fonds.
Voor deze vorm van vastgoedfinanciering is met name het Vastgoed Financiering Fonds relevant. Het fonds financiert uitsluitend verhuurd commercieel bestaand Nederlands vastgoed. Enkele kenmerken van het fonds op een rij:
• Verwacht rendement: 6,5% per jaar, uitgekeerd per maand (prognose, geen garantie).
• Zekerheid: recht van eerste hypotheek op het onderpand, notarieel vastgelegd en ingeschreven in het kadaster.
• Loan-to-value: altijd onder de 70%.
• Open-end karakter: beleggers kunnen per kwartaal in- en uitstappen.
• Minimale deelname: €100.000.
Het fonds zelf staat niet onder toezicht van de AFM of DNB; dat toezicht geldt voor Sheldon Invest als beleggingsonderneming. Dit onderscheid is van belang bij het beoordelen van de propositie.
Een afgewogen keuze
Investeren in vastgoed kent verschillende vormen, van direct eigenaarschap tot indirecte deelname via een vastgoedfonds. Welke vorm aansluit, hangt af van het beschikbare kapitaal, de gewenste betrokkenheid en het risicoprofiel dat bij de belegger past.
Sheldon Invest richt zich op het transparant informeren over de mogelijkheden binnen vastgoed en vastgoedfinanciering, geeft inzicht in de volledige propositie en beantwoordt persoonlijke vragen rechtstreeks.
Meta: Ontdek hoe investeren in vastgoed werkt: de vormen, voordelen, risico’s en zekerheden bij directe beleggingen en vastgoedfinanciering.
Investeren brengt altijd financiële risico’s met zich mee. De waarde van een investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Veelgestelde vragen over investeren in vastgoed
Wat houdt investeren in vastgoed precies in?
Investeren in vastgoed betekent dat u geld belegt in onroerend goed met als doel rendement te behalen. Bij direct vastgoed komt dat rendement uit huurinkomsten en eventuele waardestijging. Bij indirect beleggen, bijvoorbeeld via een vastgoedfinancieringsfonds, kan het rendement voortkomen uit rente op verstrekte leningen.
Wat is het verschil tussen direct en indirect beleggen in vastgoed?
Bij direct beleggen koopt u zelf een woning, bedrijfspand of ander vastgoedobject. U bent eigenaar en verantwoordelijk voor het beheer. Bij indirect beleggen investeert u via bijvoorbeeld een vastgoedfonds. U bezit dan geen afzonderlijk pand, maar een participatie of ander financieel recht. Het beheer wordt doorgaans uitgevoerd door een professionele partij.
Welke risico’s zijn verbonden aan investeren in vastgoed?
De belangrijkste risico’s zijn waardedaling, leegstand, onverwachte onderhoudskosten en beperkte verhandelbaarheid. Bij vastgoedfinanciering bestaat daarnaast het risico dat een kredietnemer rente of aflossing niet kan betalen. Ook wanneer vastgoed als onderpand dient, bestaat de mogelijkheid dat beleggers een deel van hun inleg verliezen.
Wat is vastgoedfinanciering en hoe werkt het?
Bij vastgoedfinanciering wordt geld uitgeleend aan een vastgoedeigenaar of vastgoedonderneming. Beleggers kunnen hieraan deelnemen via een fonds dat dergelijke leningen verstrekt. De kredietnemer betaalt rente en moet de lening volgens de afgesproken voorwaarden terugbetalen. Het rendement voor beleggers is afhankelijk van de ontvangen rente, kosten en eventuele kredietverliezen.
Wat betekent loan-to-value (LTV) bij vastgoedfinanciering?
De loan-to-value geeft de verhouding aan tussen de hoogte van een lening en de waarde van het onderliggende vastgoed. Bij een lening van €700.000 op vastgoed met een waarde van €1.000.000 bedraagt de LTV 70%. Een lagere LTV biedt doorgaans een grotere buffer bij waardedalingen, maar voorkomt niet dat verliezen kunnen ontstaan.
Welke zekerheid biedt een eerste hypotheekrecht?
Een eerste hypotheekrecht geeft de hypotheekhouder doorgaans voorrang bij het verhalen van een vordering op de opbrengst van het onderpand, volgens de toepasselijke wettelijke regels. Wanneer de kredietnemer niet betaalt, kan het vastgoed onder voorwaarden worden uitgewonnen. Dit beperkt bepaalde kredietrisico’s, maar garandeert niet dat de volledige lening wordt terugbetaald.
Wat is het verschil tussen een open-end en closed-end vastgoedfonds?
Bij een open-end fonds kunnen beleggers onder bepaalde voorwaarden op vastgestelde momenten participaties kopen of verkopen. Bij een closed-end fonds ligt het ingelegde vermogen doorgaans voor een vooraf bepaalde periode vast. Ook bij een open-end fonds kan uitstappen worden beperkt of uitgesteld, bijvoorbeeld wanneer onvoldoende liquiditeit beschikbaar is.
Is een verwacht rendement van 6,5% op vastgoed gegarandeerd?
Nee. Een verwacht rendement van 6,5% per jaar is een prognose en geen gegarandeerde opbrengst. Het werkelijke rendement kan lager uitvallen door onder meer betalingsachterstanden, kredietverliezen en kosten. Ook verlies van een deel van de oorspronkelijke inleg is mogelijk. Beoordeel daarom altijd de fondsdocumentatie en de bijbehorende risico’s.
Wat betekent het als een beleggingsonderneming onder AFM-toezicht staat?
Een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten betekent dat een beleggingsonderneming onder toepasselijke wettelijke toezichtregels valt. Dit betekent niet automatisch dat ieder aangeboden fonds afzonderlijk onder toezicht staat. Een vergunning is bovendien geen garantie voor rendement, terugbetaling of bescherming tegen beleggingsverliezen.
Voor wie is investeren via een vastgoedfinancieringsfonds geschikt?
Een vastgoedfinancieringsfonds kan passen bij beleggers die indirect in vastgoed willen investeren en het praktische beheer willen uitbesteden. Belangrijk zijn het beschikbare vermogen, de beleggingshorizon, de behoefte aan liquiditeit en de bereidheid om risico te dragen. Controleer ook de minimale inleg, kosten, uitstapvoorwaarden en spreiding van de financieringen.